今天是:

案例评析

您现在的位置是:主页 > 案例评析 >

以案释法之巧用物权期待权化解纠纷


来源:  通渭县人民法院   作者:  王雅蓉   时间:  2018-12-09 21:37  点击:  

根据《物权法》规定,除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须经依法登记,始能发生效力。基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等因素,不动产买受人签订买卖合同之后,往往不能即时进行登记,买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权很长时间。在这段间隙中,买卖的不动产在法律上仍属于不动产出卖人所有,如果仅仅将买受人当做普通的债权人,基于债权的相对性,其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求,将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险,以下是我们在庭审中遇到的一个真实案例:

房屋登记人张某的前妻李某在2014年至2016年间向原告孙某借款累计700000元(该债务为李某和张某的夫妻共同债务)。2016年3月28日张某与李某协议离婚时,将张某名下位于平襄镇西街金圜盛小区一套房屋分割给李某。2016年5月原告孙某向李某索要欠款时,李某以其与张某离婚时分得的该毛坯房作价680000元转让给原告以代偿欠款,剩余20000元欠款李某通过现金支付的方式偿还。2016年5月17日双方签订转让协议,李某向原告交付了房屋和该房屋所有手续及钥匙,原告拿到房屋手续后,于2016年6月开始装修并入住至今。2016年10月27日,本院依申请作出民事裁定,对该涉案房产予以保全,后于2017年4月18日作出民事判决,判决生效后,因张某未履行判决确定义务,本院作出民事裁定,决定对已保全的本案讼争房屋进行强制执行,被执行人张某、原告孙某分别就该裁定提出执行异议,本院于2018年4月24日作出1号、2号两份执行裁定,驳回了张某、孙某的执行异议。张某不服1号执行裁定,向定西市中级人民法院申请复议,定西市中级人民法院以本院执行行为符合法律规定为由,驳回张某的复议申请,维持本院原1号执行裁定。孙某不服2号执行裁定,于2018年5月4日向本院提起案外人执行异议之诉,申请停止对通渭县平襄镇西街金圜盛小区该套房屋的执行,撤销本院原执行裁定书,解除查封。

经过合议庭仔细研究讨论,本院保护了本案原告孙某的合法权益。再经定西市中级人民法院的反复斟酌、推敲,最终维持了本院判决。至此,孙某因房屋转让合同而对涉案房屋享有的物权登记请求权属于物权期待权,且符合司法解释对物权期待权的保护条件,其享有足以排除执行的民事权益,孙某的执行异议之诉的请求成立予以支持。

分析认为:对于买受被执行不动产等需要登记财产的利害关系人而言,即使没有取得物权,但如果其因合同而对该财产享有的物权登记请求权等债券符合物权期待权保护条件的,人民法院也不能执行该不动产,至于物权期待权的保护条件,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中,张某与李某原系夫妻,双方于2016年3月28日达成离婚协议,将登记在张某名下的案涉房屋分割给李某所有,因之前张某、李某与孙某存在借贷关系,截止2016年3月,经借贷双方核算,张某与李某仍欠孙某700000元,故李某在通过离婚取得本案讼争的房屋后,与孙某达成了用该房屋抵偿债务680000元的协议,双方于2016年5月17日签订了《房屋转让协议书》(该协议注明因房产证未办下来,还未办理过户手续),并将购房合同、房屋钥匙等交付给孙某,孙某遂进行装修后入住。因双方签订的房屋转让协议没有违反法律规定,且已履行了交付手续,故应认定合法有效。因张某与李某、孙某存在借贷关系,双方协议用房屋抵债,因此,孙某在占有房屋前应视为付清了购房款。本院查封该房屋时间为2016年10月27日,明显晚于双方签订《房屋转让协议书》、接收涉案房屋的2016年5月17日,因讼争房屋转让时尚未办理产权证,故孙某在客观上无法办理过户登记手续,其对未能取得涉案房屋的权属登记不具有过错。